خانه / آموزش / مالیات املاک و مستغلات چیست و چگونه محاسبه میشود؟

از گذشته تاکنون مسکن در کنار کار و سرمایه، به عنوان یکی از مهمترین عوامل تولید و حتی سرمایه گذاری محسوب شده و از جمله موضوعات مالیاتی برای اکثر دولت‌ها بوده‌اند. مالیات مستغلات یکی از مالیات‌های بسیار مناسب برای بدست آوردن درآمد پایدار، برای دولتهای مرکزی و محلی است.

براساس این قانون، درصدی از بهای فعلی مستغلات از مالک به عنوان مالیات دریافت می‌شود. مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از مهمترین ابزارهای مالی دولت‌ها برای جمع‌آوری درآمدهای عمومی وتامین بودجه کشوراست. این مالیات معمولاً بر ارزش املاک و مستغلات تحمیل می‌شود. املاک میتواند هر چیزی مثل زمین، مسکن و…. باشد. مستغلات نیز یعنی املاکی که از آن درآمد کسب میشود، مثل زمین یا خانه ای که اجاره داده می‌شود. از مزایای این نوع مالیات می‌توان به ایجاد منابع مالی برای دولت برای ارائه خدمات عمومی اشاره کرد. همچنین این مالیات میتواند به کنترل توزیع منابع زمین و حفظ توازن در بازار مسکن و در برخی به موارد رونق بازار مسکن کمک کند. در این مطلب از مقاله موسسه حسابگرنوین ( وکیلی تکس ) قصد داریم شما را با انواع مختلف مالیات و همچنین مالیات مستغلات آشنا کنیم.

مالیات املاک و مستغلات چیست؟

در این نوع مالیات برخلاف مالیات بر دارایی، اموال منقول، ارزش ساختمان و سایر بهسازی‌ها و همچنین فعالیت‌هایی که روی زمین صورت می‌گیرد یا نمی‌گیرد، ارزیابی نهایی لحاظ نمی‌شوند. لذا مالیات از سوی دولت‌ها با هدف تخصیص بهینه منابع، کنترل سوداگری، کسب درآمد و بهره‌وری اقتصادی صورت می‌گیرد.

انواع مالیات

مالیات، در حقیقت هزینه اجتماعی اجباری بوده که توسط دولت‌ها برای صرف هزینه های اداره کشور از جمله هزینه ای عمرانی و نوسازی پروژه‌های شهرسازی از مردم گرفته می‌شود. این منبع درآمدی دولت، در کشور ما به دو دسته مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می‌شود. هر یک از این مالیات‌ها نیز به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند.

یکی از انواع متعدد مالیات مستقیم مالیات بر دارایی نام دارد که مستقیم از دارایی اشخاص دریافت می‌شود. ضمن مالیاتی که بر دارایی و اموال تعلق می‌گیرد، درآمد نیز مشمول پرداخت مالیات است. مالیات بر درآمد نمونه‌ای دیگر از مالیات مستقیم است. مالیات‌های مستقیم و غیر مستقیم عبارتند از:

مالیات مستقیم:

• مالیات بر دارایی که شامل مالیات بر ارث و مالیات حق تمبر است.
•  مالیات بر درآمد شامل مالیات بر درآمد کشاورزی ، املاک ، مشاغل ، اشخاص حقوقی ، حقوق می‌شود.

بسیاری از صاحب نظران نسبت به این دسته بندی خصوصا” در بخش مالیات بر درآمد املاک اعتراض داشته و این تقسیم بندی را مغایر رویه های جاری می دانند. به طور مثال در بخش املاک و مستغلات با چهار نوع مالیات مواجه هستیم:

الف ) مالیات بر درآمد اجاره

ب ) مالیات نقل و انتقال و مالیات حق واگذاری

ج ) مالیات خانه های خالی

د) مالیات خانه های لوکس و باغ  ویلاها

اما قانون گذار همه مالیات های مذکور را در بخش مالیات بر درآمد املاک دسته بندی نموده است.

مالیات غیر مستقیم:

• مالیات بر ارزش افزوده
•  مالیات بر کالاهای وارداتی

نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در صورتی که فردی مالیات مستغلات یا ملک خود را پرداخت ننماید، در هنگام فروش و همچنین نقل و انتقال سند آن باید این بدهی را بدهد تا موفق به انتقال سند به فرد خریدار شود. در ادامه به بررسی چند نمونه از مالیات بر دارایی‌های مستقیم خواهیم پرداخت.

نقل و انتقال املاک شامل مالیات است؟

این نوع مالیات را میتوان به دو دسته کلی تقسیم نمود:

•  مالیات بر نقل و انتقال قطعی ملک : در زمان نقل انتقال هر ملک بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم باید ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک مد نظر از فروشنده دریافت شود.
• مالیات انتقال حق واگذاری ملک : حق واگذاری بر اساس کاربری ملک، تصرف مکان، موفقعیت تجاری و….. به دو درصد قیمت تعیین شده برای انتقال میباشد این نوع مالیات به دلیل انتقال حق واگذاری ملک به آن تعلق می‌گیرد.

مالیات بر درآمد اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات بر درآمد اجاره شامل کلیه املاک اعم از اداری، مسکونی و یا تجاری تعلق می‌گیرد. این نوع مالیات به وسیله سازمان امور مالیاتی کشور دریافت می‌شود و یکی از درآمدهای دولت به‌شمار می‌رود. میزان مالیات اجاره بر اساس ارزش اجاره بهای سالانه املاک (مجموع اجاره بهای ماهیانه دریافتی در یک سال جاری) مشخص می‌شود. نحوه محاسبه این درآمد به این صورت است:

ماخذ مالیات بر درآمد اجاره = ۷۵% * اجاره‌بهای سالانه

مالیات اجاره = ماخذ مالیات بر درآمد اجاره * نرخ مالیات

مالکان کلیه املاک تجاری، مسکونی و اداری که به مستاجر واگذار می‌شوند مشمول پرداخت نمودن مالیات هستند. این نوع مالیات به ملکی که به‌صورت رهن واگذار شده است نیز تعلق می‌گیرد.

مالیات املاک

همانگونه که پیشتر گفته شد بخش دوم مالیات املاک در خصوص مالیات نقل و انتقال می باشد. این نوع مالیات شامل همه  اموال و دارای های غیر منقول می گردد . مالیات زمین نیز در مورد زمین های مسکونی ، تجاری ، اداری و کشاورزی می باشد. به عبارت دیگر هر شخصی در هنگام فروش املاک باید مالیات نقل و انتقال یا در خصوص املاک تجاری مالیات حق واگذاری پرداخت نماید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال بر مبنای ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک می باشد. ارزش معاملاتی در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تصریح شده که از سال ۱۳۹۵ به بعد هرساله به میزان ۲ درصد میانگین ارزش روز مجاسبه می شود و این روش محاسبه تا ۲۰ درصد میانگین ارزش روز ادامه خواهد داشت.

ارزش معاملاتی املاک اساس محاسبه و تعلق مالیات در موضوع مالیات املاک می باشد.

قوانین مالیات بر درآمد املاک که باید بدانید !

قوانین مالیاتی کشور به صورت کامل و دقیق، مقررات مالیات بر درآمد املاک را برای تمام اشخاص حقیقی و حقوقی دارای ملک شخصی که از آن به عنوان منبع درآمد استفاده می‌کنند، تعیین می‌کند. قانون مالیات بر درآمد املاک، جزء مالیات‌های مستقیم شناخته می‌شود و مقررات آن در ماده‌های ۵۲ تا ماده ۵۷

قانون مالیات‌های مستقیم به طور صریح مورد بررسی قرار گرفته است.

• با توجه به ماده ۵۲، تمام اشخاص حقوقی و حقیقی صاحب ملک‌ها پس از انجام واگذاری ملک و کسر معافیت‌های مشخص شده برای املاک در ایران، به مالیات اجاره‌ها مشمول خواهند شد.
• ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم بیان میدارد املاکی که به صورت اجاره واگذار می‌شوند، به مالیات اجاره‌ها مشمول خواهند بود. این میزان مالیات پس از کسر ۲۵% از آن بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات نسبت به املاک اجاره‌شده، محاسبه می‌شود.
• تبصره ۲ این ماده مشخص می‌کند، برای محاسبه مالیات اجاره‌ها، هر آپارتمان به عنوان یک واحد مستقل در نظر گرفته می‌شود.
• تبصره ۳ این ماده به اجاره‌هایی که همراه با اسباب‌ وسایل و ماشین‌آلات انجام می‌شود، اشاره دارد و بیان می‌کند، این نوع اجاره‌ها نیز به عنوان درآمد املاک محسوب می‌شوند و مشمول مالیات بر درآمد املاک هستند.
• تبصره ۸ ماده ۵۳ این قانون بیان کرده است، اگر مالک به فروش ملک خود اقدام کند و در سند انتقال، مدت زمان تخلیه ملک در نظر گرفته شده باشد، محل سکونت مورد انتقال تا ۶ ماه، مشمول مالیات اجاره‌ها نخواهد بود.
• تبصره ۹ نیز معین کرده است دستگاه‌ها، وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها و بخش‌های دولتی و غیره که بودجه‌شان توسط دولت تأمین می‌شود، باید مالیات اجاره‌ها را از اجاره‌های دریافتی خود کسر و ظرف مدت ۱۰ روز، آن‌ها را به سازمان امور مالیاتی مربوطه پرداخت کنند.

سایر قوانین مالیات املاک و متسغلات

• ماده ۵۴ از قانون مالیات‌های مستقیم وضع کرده است: مال الاجاره‌ها بر اساس سند رسمی اجاره‌نامه تعیین می‌شود. در صورت عدم وجود اجاره‌نامه و یا خودداری از تسلیم سند (یا کپی آن)، میزان اجاره‌بها با توجه به املاک مشابه محاسبه خواهد شد. همچنین، اگر علاوه بر اجاره‌بها، موجر مبلغی ودیعه را از مستاجر دریافت کرده باشد، این قانون نیز برقرار خواهد بود.
• در ماده ۵۵ قانون مالیات‌های مستقیم به موارد خاصی اشاره می‌شود. اگر صاحب خانه یا آپارتمان مسکونی به منظور اجاره ملک خود اقدام کرده و برای سکونت خود مکان دیگری را اجاره کند یا در منزل سازمانی مشخص شده توسط کارفرمای خود مستقر شود، میزان درآمد مشمول مالیات، بر اساس سند اجاره‌نامه رسمی، از کل اجاره دریافت شده کسر خواهد شد.
• ماده ۵۷ از قانون برای تعیین مالیات مشمولین حقیقی بدون درآمد و افراد مشمول مالیات درآمد حقوق معرفی می‌کند. این افراد از مالیات معاف خواهند بود. این ماده مشخص می‌کند، حقوق و دریافتی بازنشستگی، جوایز و سودسپرده‌های بانکی در گروه درآمد به حساب نخواهند آمد.

مالیات زمین چگونه محاسبه می‌شود؟

صاحبان املاک تجاری و مسکونی که سند ملک خود را به طور قطعی به فرد دیگری انتقال داده اند، مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک می باشند. ماخذ مالیاتی در موضوع املاک مسکونی به میزان ۵ درصد ارزش معاملاتی می باشد. اما در املاک تجاری مالیات حق واگذاری به ماخذ ۲ در صد وجوه دریافتی می باشد که عموما مالیات قابل توجهی می باشد. و این نوع مالیات فارغ از نوع ملک در هنگام معامله و قبل از تنظیم اسناد پرداخت می گردد.

اما نکته ای مهم و قابل توجه که بارها باعث چالش بین مودی و ادارات امور مالیاتی شده است موضوع مالیات حق واگذاری زمین با کاربری تجاری است. اغلب ماموران مالیاتی در هنگام نقل و انتقال زمین با کاربری تجاری نسبت به محاسبه و مطالبه مالیات حق واگذاری اقدام می نمایند. به طور کل زمین با کاربری تجاری که در آن فعالیتی صورت نمی گیرد مشمول مالیات حق واگذاری نمی باشد.

خدمات موسسه حسابگر نوین ( وکیلی تکس )

همانطور که در بخش‌های بالا نیز ذکر شد، تمامی دارایی‌ها مشمول پرداخت مالیات هستند زیرا یکی از درآمدهای دولت دریافت مالیات است. این مالیات‌ها به انواع مختلفی نظیر مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می‌شوند که هر یک زیرمجموعه‌هایی را به خود اختصاص داده‌اند. در این مقاله ما سعی کردیم شما را با مالیات املاک و نحوه محاسبه آن آشنا کنیم. با توجه به این تفاسیر و همچنین الزام به پرداخت مالیات در تمام معاملات، قبل از پرداخت کردن مالیات حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی مالیاتی مشورت کنید.

موسسه حسابگر نوین ( وکیلی تکس ) با تیمی مجرب و کارآمد، در زمینه مالی و مالیاتی در حال خدمت رسانی به تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی در سراسر کشور است. این تیم با تکیه بر تجربه، تخصص،حفظ محرمانگی، تعهد انواع خدمات مالی را ارائه می دهد. همچنین کاهش هزینه‌ها، انجام کلیه تکالیف قانونی و همچنین پرداخت حداقل مالیات، جزو قوانین این موسسه است.

برای مشاوره و بهرمندی از راهنمایی‌های کارشناسان ما در این مجموعه می‌توانید به سایت موسسه حسابگر نوین مراجعه فرمایید.